全国楼市剧烈分化 北上广或难复制深圳式暴涨

中新网舟山6月17日电(记者 施佳秀 实习生 李晨虓)“一半火焰,一半冰山”,如是形容当前中国各地的楼市库存确似恰如其分:6月首周,深圳、厦门、上海等热点城市再现3天12宗“地王”入驻盛景;反观大连、沈阳、西安、兰州等非热点城市,明显“食欲不振”,去化能力欠缺。一言蔽之,楼市库存,已渐显地域高分化之势。

同策咨询研究部预计,到了下半年,当前库存去化周期在15-20个月之间的城市,比如重庆、杭州、武汉、福州等,库存去化周期将回落至15个月以下,去库存的压力将进一步减轻,短期市场基本面将回归合理。

面对高分化的困境,如何破局?16日,2016年中国房地产发展高峰论坛暨城市土地展在浙江舟山举行,相关讨论成为了当日的热点。

高成交之后往往便是价格上扬。但张大伟认为,深圳不会成为北上广的示范。他表示,深圳能迅速复苏有几个原因:深圳的城市人口结构比较年轻,一些购买力也有所出仓;深圳自身一些限外政策的松绑和微调,对当地需求的增加也起到了一定作用;深圳新增土地供给是北上广深中最少的,各方就有了上涨的预期。

据悉,此次大会由浙报传媒、浙江省房地产业协会和舟山市普陀区人民政府共同主办。

图片/新华

贾生华还指出,房企应积极谋求战略转型,寻“可持续发展”,从规模扩张向品质改进,从财富积累转向财富传承。

但其他供地量偏大与库存量偏大、库存去化周期在20个月以上的城市则仍然面临去库存的压力。比如西安、青岛、天津、沈阳、呼和浩特等二线城市,舟山、保定、东营、临沂、运城、莆田、南平、江阴、徐州等大部分三四线城市,这些城市房价则难以有上涨压力,甚至可能仍然要坚持“以价换量”去库存。

去库存一直是近年来中央的核心任务,各地各级政府出台了一系列政策,旨在缓解几近飙红的库存压力。时至今日,相关政策已见成效,以北上广深为代表的热点城市,楼市明显回暖,乃至火爆,其去化周期,基本稳定在10个月以内,属合理范畴。

“接下来北上广也会涨,包括一些热点的二线城市,但三四线不可能了。”中原地产首席分析师张大伟说。

究其原因,浙江大学房地产研究中心主任贾生华认为,北上广等热点城市人口经济持续集聚,住宅因此仍然短缺;而大多数城市,累积的库存规模已经足够,甚至部分城市有明显供大于求的现象。一方拉力强劲,一方拉力疲软,造就了楼市库存分化的现状。

全国楼市分化加剧

对比热点城市消化的轰轰烈烈,部分中小城市却显“食欲不振”。易居数据显示,4月七十城库存数据显示,大连、沈阳、西安、兰州、西宁等城市依然面临巨大库存压力,其中大连的去化周期为16个月。

但这种刺激基本只会出现在一二线城市。总体来看,目前除了深圳,全国大多数城市房价仍然没有明显上涨现象,或者仍然处于同比或环比小幅下跌状态,说明大多数城市仍然处于去库存阶段,仍然没有明显复苏和好转。

针对难题,如何破局?贾生华建议,对于房地产产能过剩、库存压力大的城市,一方面房企应从供给侧入手,创新产品和服务,使其符合消费者和用户需要,从而激发需求,形成有效供给。另一方面,政府应从“城市需要什么”入手进行城市规划,提高建设、配套、服务和管理水平。此外,对于地王频现的热点城市应谨慎“加库存”,投资方向聚焦大都市区、城市成熟区位,回避“地王”。

张大伟指出,2015年来,全国主要城市楼市的特点是:成交复苏,一二线明显上涨,分化严重。他认为,购房者对购房行为的决策除了居住需求外,最主要的是对房价的预期。影响房地产价格的主要是经济调控政策,其中影响力最大的是信贷政策,信贷额度及利率水平可以说是房地产市场的风向标。

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